契約の更新

現在の住居に入居された方で、契約満了日が迫った方にとっては、契約を更新するのか、終了して新たな住居に引っ越すのかという決断を迫られることになります。
はじめてバンコクでの生活を開始された方は、当然初めての決断ということになります。現在の住居を選ばれる際も、ココが一番だと思って契約されたと思います。但し、実生活を開始していくと、だんだん不都合な面が現れたり、当初イメージしていたものと違ってくる、ということがあるのではないでしょうか。勿論満足し、そのまま住み続けたいと思う方もいらっしゃるでしょう。 いずれにせよ、契約を更新するのか、終了するのかを貸主側へ通知しなければなりません。そこで、契約更新、または契約終了の行い方を簡潔に、わかりやすく解説したいと思います。

まず、大きく分けて以下の3通りに分類されます。

• 「契約更新」と決めている方
• 「契約を終了し引っ越す」と決めている方
• 「契約更新するか、契約を終了し引っ越すか」悩まれている方

これを基に、順番にご説明致します。

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「契約更新」と決めている方

まず、契約書を見て契約期間と退去通告期限を確認します。
契約書には必ず契約期間と退去通告期限が明記されていますので、それを確認します。契約期間はすぐに発見できると思いますが、退去通告期限とはなんぞや。また、どこに明記してあるのか、分からない方もいらっしゃるかもしれません。

「退去通告期限」とは、契約満了日の30～60日前（この数字は物件によって異なります。また、まれに９０日という物件もございます。)までに、契約を更新するのか、または終了するのかを、貸主側に書面にて伝達しなければならない、その期限のことを言います。

下記に、契約書内の退去通告期限に関する部分のサンプルを掲載しておきます。

この場合の退去通告期限は30日となっておりますので、契約満了日の30日よりも前に、更新か終了かの意思伝達を書面にて行わなければなりません。

したがって、契約更新の場合は、仲介業者に契約更新の依頼を行います。(※手続きに多少の時間は掛かりますので、最低、退去通告期限の1週間前までにはご連絡願います。)　そして、退去通告期限前までに、貸主側に契約更新の伝達を書面にて行います。その後、契約満了日までに新たな賃貸契約書を交わしておくのがベターです。

契約を更新するにしても、リクエストがあれば更新の意思伝達前に、仲介業者を通じて出しておいたほうが良いでしょう。 リクエスト・契約更新上の注意事項に関しましては、後述致します。

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「契約を終了し引っ越す」と決めている方

これもAと同様に、契約書の契約期間と退去通告期限を確認します。

確認内容はAと同じです。但し、違う点は、退去通告期限(Noticeとも言います。)の遅れは絶対に許されないということです。「不注意で忘れていた。」という弁解は一切通用しません。 もし、この退去通告期限を守らなかった場合、不本意であってもそのまま住み続けるか、デポジット没収覚悟で引っ越すか、ということになります。

通常は、仲介した不動産業者から契約満了日が近づくと、更新されるのか終了されるのかを尋ねる連絡が入りますが、何らかの事情でその連絡が来ないケースも考慮していなければなりません。 やはり、ご自身で契約期間と退去通告期限は把握しておきましょう。

以上のように退去通告期限を守って退去レターを提出する前に、当然、引っ越し先の物件探しを開始、もしくは完了しておかなければなりません。出来れば完了しておいたほうがベターでしょう。

では、物件探しは「いつから・どのように開始すれば良いのでしょうか。 基準を退去通告期限に置きます。この退去通告期限の30日程度前から動き出します。つまり、退去通告期限が30日であれば+30日で60日前、60日であれば+30日で90日前といった具合です。

ここでの注意点としてましては、新居を定めブッキング(部屋を押さえること)するとき、ブッキングしようとする日から新居の入居日までの日数が、60日前後を境に難しくなるということです。これは部屋を空けておく期間が長くなるのを、貸主側が嫌がるからです。ブッキング時に期間が長くある方は、不動産屋さんと良く相談しましょう。

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「契約更新するか、契約を終了し引っ越すか」悩まれている方

どうしようか迷っている方の理由としては、様々なことが考えられると思います。「同じ家賃でより条件の良いところがあれば引っ越したい」、「再契約やリクエストに対する回答次第」等。生活し始めて1年近くも経てば、物件に関する様々な情報も入って来るでしょう。したがって、このようなお悩みを抱えることも致し方ないかもしれません。

では、ご説明致します。

契約書の契約期間と退去通告期限を確認するのは、A.Bと同様です。

つぎに、悩まれている理由別にご説明致します。

再契約はリクエストに対する回答次第の方

まず、現住居の貸し主側にリクエストを提出します。時期につきましては、Bと同様に基準を退去通告期限を置き、この退去通告期限の30日程度前からとなります。リクエストの提出後、１週間を目処に回答を受けます。

その結果、満足のいく回答が得られれば、現住居での更新手続きを行います。満足のいく回答が得られない場合は、お引っ越しということになります。物件探しの開始時期はリクエストに対する回答直後でも良いですし、リクエストが通らないことを想定して、リクエスト前でも構いません。

ブッキングに関する注意点は、Bと同様です。その後、退去通告期限を守って退去レターを提出します。

同じ家賃でより条件の良いところがあれば引っ越したい方

退去通告期限の３０日程度前から、物件を探し始めます。

「物件探しの結果、より条件の良いところが見つからなかった場合」
既述通りに従って、現住居の契約更新手続きを行います。このときもリクエストがあれば、仲介業者を通じて出すことが可能です。

「より条件の良いところが見つかった場合」

これまた、既述通りに従って、ブッキング→退去レターの提出→お引っ越し、といった流れになります。

リクエストに関しまして

リクエストの方法・内容に関しましてご説明致します。

「方法」

現在居住している物件を仲介した業者が行うことが通常です。リクエスト内容を明確にして不動産屋さんに連絡しましょう。言った言わないを避ける為にもメール等の書面にて行って下さい。リクエストは一回で済むように、よくまとめてから連絡しましょう。リクエストし忘れて何回も貸し主側へオーダーしてしまうと、期限を損ね、通るリクエストも通らなくなる恐れもありますので、注意が必要です。

「内容」

「リクエストなのだからしなきゃ損！」といった考え方は取らない方が良いでしょう。

あまりにも無茶なリクエスト出してしまうと、不信感を抱かれます。引き続き居住する場合、デメリットとなります。正式なリクエストとして出す前に、我々業者にリクエスト内容についてご相談いただくのは、一行に構いませんのでご遠慮なさらず。

下記に一般的に通りやすいリクエストと通りにくいリクエストの代表格をあげておきましたので、ご参考にして頂ければ幸いです。（*あくまで一般的な話ですので、この通りというわけではありません。）

通りやすいリクエスト

• ソファーの生地の張り替え、もしくはクリーニング
• エアコンのクリーニング
• カーテンのクリーニング

（注）クリーニングに出している間の代わりのカーテンは用意してくれません。また、複数のカーテンを数回に分けて出すことはできず一回でまとめて出すことになります。また、３Bedroomの場合、2週間程度かかる場合もあります

通り難いリクエスト

• 家賃の値下げ
• 家具・電化製品の交換、および書い足し
  冷蔵庫を新品に変えて欲しい、乾燥機が欲しい等、家具・電化製品のリクエストに関しては比較的難しいですが、物件やオーナーの傾向によって、かなり差のでる部分と言えるでしょう。このくらいのリクエストであれば、無茶とは言えないと思いますので、遠慮する必要はないでしょう

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契約更新の注意事項

中途解約条項（Diplomatic Clause)を契約書に加筆してもらいましょう。

タイの不動産賃貸契約の商慣習として、2年目以降の契約更新に際して転勤条項 (Diplomatic Clause) が盛り込まれるのが一般的です。転勤条項 (Diplomatic Clause) とは、会社の辞令でタイ国外（国外異動）又はバンコク都府外（県外異動）へ異動する場合には、その旨を退去日から少なくとも30～60日前までに書面で通知し、かつ転勤証明書を提示すれば、家主は預かっている2ヶ月分のデポジットを借主に返却しなければならない、という内容の取り決めです。例外もありますが、再契約書にこの条項が明記されている事を必ず確認しましょう。参考までに契約書（英文）の一例を挙げておきます。

下記に、契約書内の中途解約条項(Diplomatic Clause)に関する部分のサンプルを掲載しておきます。

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以上が簡潔ではありますが、契約の更新、または契約の終了（お引っ越し）に関するご説明となります。

尚、弊社では、このような契約更新・終了手続きが円滑に行えるよう、下記関連業務全てを実施し、お客様をサポートしています。

• お客様への契約更新のお知らせ
• 貸し主へのリクエストの連絡
• 再契約
• 新物件へのご案内
• 退去レターの提出
• 新（お引っ越し先）物件の契約
• お引っ越し代金の負担（4万バーツ以上、1年契約の方に限る）

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お引っ越しを考えていらっしゃる方は、是非とも弊社「すずき不動産」へお問い合わせ下さいますよう、よろしくお願い申し上げます。また、契約更新を予定している方であっても、現仲介評者にお願いするのが不安という方も、「すずき不動産」へご相談ください。