様々な方がタイ不動産投資を行い、特に人気投資先の一つであったマレーシアが２０１４年より外国人の最低購入価格が日本円にして約３０００万円以上となり、仮に１５００万円で購入した物件も外国人に売却するのであれば、３０００万円以上で売却しなければならなくなりました。
すずき不動産では今まで表立った売買活動はしていなかったものの、フジスーパー１号店前が本店所在地である利便性やマレーシアでの状況も手伝い、タイ不動産投資を考えるお客様が明らかに増加してきました。
すずき不動産では今まで来店された方を中心に、売買のご紹介を重ねてきましたが、その中でのお客様の成功、失敗例を下記にまとめてみました。
このような順序を踏む方が多いのですが、既にタイで事前調査を行った方や、もういくつか物件を購入済の方は判断も早く、逆にお眼鏡に適う物件がなければ、折角来タイされても何も購入しない場合もあります。懸命な判断ですね。
今から挙げることは全ての方に当てはまるわけではありませんが、来客者には売れない、貸せない、プリセール購入物件の完成時期が迫ってしまい残金を支払わなければならなくなったが、支払いたくないから早急に売却して欲しい。
内容をヒアリングすると、売れると言われた、貸せると言われた、プリセール中に売り抜けると言われた。
仮に人気物件であっても、部屋の内容により借り手がつくまでに時間を要する場合もあります。あまりに安普請であったり、デザイン性に乏しい部屋であれば、人気物件でも長い間借り手がつかないこともあります。
その理由は、タイ人オーナーは内部装飾に長けている方が多く、決してお金をかけているわけではないのですが、住みたいと思える部屋作りを心得ているということです。 もちろんお金をかけて、豪華な内装にするオーナーも少なくなく、早い段階で成約します。築年数の経過した物件でも、フルリノベーションにより新築同様、またはそれ以上の内装とし、不動産再生を実施する巧みさを感じることが数多くあります。
日本での賃貸物件は、家具家電をセットすることはありませんので、日本人オーナーの部屋は、慣れていないせいか地味な装飾と感じることが多々ありました。
とても人気物件であるのに、地味な内装のため、巧みなタイ人オーナーの部屋と比較され、後手を踏むことも数多く見てきました。
その場合は室内の装飾等すずき不動産のベテランスタッフがアドバイスさせていただきます。必ずしもお金をかければ良いということではありません。巧みなタイ人オーナーの中にも、日本人の興味を惹こうと心がける中、費用をかけたのにも拘わらず、場違いな内装を施し長期間成約せずに、家賃を落とさざるを得なくなった場合もあります。 日本人が興味を惹く点については、トータルバランスが大切です。
少しでも高く貸したい人間心理は当然のことと思いますが、空室期間をいかに少なくするかが重要です。豪華内装にする等の理由がない限り、相場より高く貸せる可能性は少なく、借り手が現れないのに粘ってしまい長い間空室となり、最終的に相場よりも家賃を下げて成約ということで、予定の収入に繋がらなくことも見受けますので、あまりに地味過ぎない内装、適正家賃での募集をしましょう。
失敗理由として、日本人居住区でも人気の極めて少ない物件を購入した場合極端な例では、日本人居住区の人気地域にありながら、弊社で数年間賃貸実績のない物件。 単純に不人気物件と捉えてください。 ｢日本人居住区の中心にある物件と説明を受け安心していました｣ しかし借り手がつかない。人気のない物件には相応の理由があります。
すずき不動産としては、いくら困っているお客様の為とは言え、不人気物件を人気があると説明して貸すことはできません。正直に説明した上、貸せる材料を作るしかありません。 どう貸してよいのやら？貸す為の材料はあります。 まず大切なのは、日本人が住まう地域に限られますが、賃貸データの提示を受け把握し、入居率の高い物件に的を絞ることです。
様々に理由はあると思いますが、日本人相手だけの売却作業であれば集客範囲がとても狭く、ピンポイントに条件が一致したお客様がいなければ簡単には成約とはなりません。タイ人を中心とした購買層に、物件の紹介をすることが必要。 これについても任せっきりで、任せた業者が積極的に販売活動をしていないように見受けられます。日本のように専任媒介等はないので、一般媒介同様いくつかの業者に相談、依頼することが懸命です。不動産価格こそセカンドオピニオンは必要で、それによって正しい相場観も養われると思います。
プリセールにおいての相談例で最も多いものは、こちらの相談になりますが、第一の理由として残金を支払いたくない又は、残金を持っていない。
仮に登記の日までに残金を支払うことができなければ、分割にて支払ってきた金員は没収となります。
であればその日までに売却すればよいのですが、ここでの問題は相談に来るのがあまりに遅い場合が多く、不動産売買は売却する期間が短ければ短いほど不利に動きます。
最終的には購入した額より下回る損切りも覚悟しなければなりません。
現状のタイ不動産相場では、余裕を持った行動を心がけることで損切りになる可能性は低くなります。
相談を受けた物件を調査してみると、価格が上昇しているにもかかわらず、ギリギリで相談に来られた為、直ぐに売らなければならず損切りとなってしまった例もあります。
売却期間は余裕があったほうが高く売れる可能性は高くなります。
大切なことは、価格動向を常にチェックして登記日ぎりぎりでの行動は避けること、残金を支払える預金がない中で、無理にプリセール物件を購入しないことです。
セミナーを受けただけでその気にならず、実際に現地を見て地元の業者での調査は必須です。
確かにプリセールは、低額投資、短期勝負のできる魅力のある商品ですが、株同様日々とは言いませんが、価格動向のチェック、余裕を持った資金、アフターサービスまで面倒を見てくれる業者を探すことが重要です。
失敗例を紐解くと、総じて人任せにしている場合が多く、他人の意見に左右されてしまっていることが多いように見受けます。 日本のように株にしろ、大家になるための不動産投資指南にしろ、情報や書籍が溢れかえっているわけではありません。 だからこそ情報を得るために信頼できる不動産会社の存在が必要だと思います。
現状のタイ不動産投資での失敗の可能性は低いと思います。リスク度にもよりますが、低リスクで考慮するなら日本人居住区の人気物件を購入すれば高い可能性で失敗することはないでしょう。
正直申し上げてお客様より物件名を聞いた際に｢どうしてそのような物件を買ってしまったの？｣と心の中で呟くことがあります。
どんな投資でもそうですが、不勉強であれば失敗のリスクは高くなります。成功している方は最低限のタイ不動産知識を持っています。 その中でも日本在住の方は、一度は物件調査にタイに来られることを強くお勧めします。
利回りだけで見ればタイ不動産は１０％を超える物件も多々あり、中にはそれ以上を謳っている商品も見受けますが借り手がつかなければ意味がありません。借り手がつく立地の物件を購入しなければ意味がありません。
高利回りを謳っている物件でも借り手がつく可能性が極めて低いような物件もあります。十分に注意してください。
最も簡単なのは、日本人居住区の人気ベスト１０に入るような物件を購入しておけば、早い段階で借り手が見つかり、最低１年間の家賃収入が約束され、人気物件ですので２年目３年目と更新する可能性も高く、退去してもすぐに借り手がつく循環性の高さを確保できるのですが、反面、価格は高く、高利回りは期待できません。
最も喜ばしい結果は、キャピタルゲイン、インカムゲインをともに取得できることですが、実際にそれが多々あります。日本円での投資価格１０００万円前後から可能です。
それでも、なぜこのような物件を購入してしまったのだろうか？ということが数多く有り、どこから指南されたのだろうか？はたまた自分で勉強されたのだろうか？不思議になることがあります。
成功者はこちらが指南しなくても、既に所有している物件を聞くとほぼ全て人気物件、価格上昇中のプリセール物件、早い客付けが期待できる物件です。 話を聞いても、勉強と経験により深い見識を持っていることがわかります。
情報量が少ないので勉強しようにも日本在住であれば無理があることも事実でしょう。また、全てお客様自ら勉強しなければならないのであれば、弊社の存在価値も薄くなります。
大切なことは人の意見だけに左右されないということではないでしょうか？困ったとき、迷ったときはすずき不動産を利用ください。