なぜタイ投資なのか？次期爆買い国はどこか？

下落を知らないタイ人

タイのコンドミニアムの歴史は決して長く辿ってきたわけではありません。築２０年前後という物件もありますが、それは少数派で、その多くはここ１０年以内、特にこの５年以内は建設ラッシュと言えるでしょう。

日本と同様の歴史をたどっている

その歴史の中で１９９７年にタイを中心としたアジア通貨危機、２０１０年のタクシン派によるデモ及び大暴動、２０１１年の大洪水、２０１３年タクシン派に対する反政府デモが主だったものですが、これ以外にも小中規模のデモ等は起きています。最近では２０１５年８月１７日に起きたバンコク中心部でのテロ事件が挙げられます。

アジア通貨危機の際は、建築の中断やその後の資金調達ができずに建築中止となった建物が廃墟と化して、今でもそのままの状態で放置されている光景をいくつか見かけます。

2010年のタクシン派の暴動の際には、伊勢丹こそ無事でしたが並びに建つデパート『ZEN』は、まるで戦争にでもあったかの如く、焼き払われ半倒壊状態となりました。

このような大事が起きても、タイの不動産市場において主だった下落の跡は見られません。建築中断、中止はあったもののタイ人気質らしく翌日にはどこ吹く風状態でした。２０１５年に起きた爆弾テロでさえも、翌日には何事もなかったように出社し仕事に励むタイ人を見ると、気質なのか慣れてしまっているのかは定かではありませんが、すぐに通常の日々に戻ります。

このようなことが下落のないタイ不動産神話を作り出しました。

日本からいらっしゃるお客様は、日本での不動産価格は簡単には上がらないという認識を持っていますので、｢下がる可能性は？｣という質問も多くあります。タイ人の同僚、知人に相談しても｢大丈夫問題ない｣今後下がるという見識を持ったタイ人を探す方が難しいかもしれません。

今後の展望　間違った判断をしてはならない（重要）

上記内容は、言い換えれば下落経験がないので予測ができないと捉えられるのではないでしょうか？ここは日本の歴史にも似通った点がいくつか有ります。日本初の分譲マンションは、昭和２８年公団分譲の『都営宮益坂アパート』からその歴史は始まります。民間としては日本信販が販売した『四谷コーポラス』が始まりであり、家にテレビや冷蔵庫があることが豊かさの象徴であった時代から、家を購入することが豊かさの象徴となる時代が到来し、人々は列をなして購入したとのことです。

当時では高嶺の花とされていた分譲マンションでしたが、現在と比較すると渋谷の１等地宮益坂で分譲価格は600万円から1100万円程までで今の通貨にするとどの位の価値となるのでしょうか？

日本のマンションブーム

この後日本でも幾度かに渡るマンションブームが起き、注目すべきは第５次マンションブームの１９８６年〜１９８９年そして第６次マンションブームの１９９４年〜２００２年まで。この２つの時代に着目してタイ不動産との共通点を探りたいと思います。

なぜこの２時代に着目するかというと、バブル前後となり初めてここで日本人は大きな価格下落ということを経験するのです。

人は初めて行う経験のないことであれば間違った判断や、失敗をする可能性は高くなると思いますが、何事も経験すれば危険意識も高くなり、次回は予測も付きやすく、同じ失敗を繰り返す可能性は低くなると思います。
まさにバブル時の日本は浮かれ状態で、不動産価格の上昇により今まで持ったことのない額の金銭を持つ、自らの財布は傷めずに会社の経費を使い放題で飲めや歌えや状態で、今から考えれば多くの方々が浮足立っていた状態であったと思います。

確かに第5次ブームで不動産を購入した方であれば、所有物件の価格が上昇を続け、バブル前であれば購入した価格より倍になることもあり、誰しもが不動産はなんてすごいのかと思い、誰しもが勘違いを起こしてしまったのは当然だったと思います。

人は身の丈に合った成長をすることや、お金を持つことが望ましいのではないでしょうか？急激に身の丈にそぐわないお金を持てた時代、個人的にはこの時代に今まで語り継がれた日本人気質に変化が生じたと思っています。

今、世界中でマナーが悪いと評判の中国人ですが、バブル時代の日本人も似たようなもので、海外のDutyFreeやブランドショップには、日本人だらけとか、ブランドものを買いあさる様は海外の方から怪しげな目で見られていた時代もあったわけです。

バブル時代とは泡が舞い上がるように経済情勢が上昇し、泡が消滅するように消え去った方々がたくさん居た時代といえるでしょう。

背景としては、今まで高嶺の花であったコンドミニアム購入が中間所得層並みの収入があれば手が届くものとなり、またプリセールの手法で投資利益を得られることも加わり、購入ブームが起きている。ようやく中間層がコンドミニアム購入を始めたタイ、上記日本の状態と似ていませんか？

バブル前は価格の上昇による購入。バブル後は価格の下落により憧れの場所でも安価で購入でききる。バブル崩壊後、不動産価格の下落という恐ろしい現実を日本人は身をもって感じたのです。

しかしタイは

不動産神話の元、タイ人はまだ下落を知らないのです、言うなればバブル時代の終わりを告げるまで、土地を持っておけば安心だ、まだまだ上がると信じていた日本人と同様のことが言えるのです。不動産価格は半永久的に上昇し続けることはありません。いつか落とし穴が来るか、または良くて安定的な不動産価格の推移といったところでしょう。

建築ラッシュにより、数多くのコンドミニアムが出来た訳で、その全てが上昇曲線となる時代は近いうちに終焉を告げるでしょう。しかしそれは、それだけ経済情勢が発展し、土地価格も上昇した証といえるのではないでしょうか？

しかし、下記内容を参照していただければ、まだまだ大きな魅力のある不動産投機市場です。単純に結論付ければ、間違った物件を購入してはいけないということです。

ただその前に検証しなくてはならないのは、近年日本を含めてアジア圏で不動産価格が安定し、且つ、都市部では高価な取引が行われている代表的な国といえば、韓国・中国・シンガポール・香港といったところでしょうか？

高価且つ、安定した取引を行えるいわゆる先進国的な、不動産価格数値を表すためには、その国の経済発展度、インフラ、衣食住においてトップレベルの街並み形成がなければ、上昇はあっても安定へと続くことはないと思います。

タイのインフラ整備、鉄道網の発展において地価の上昇を予測する。

現在では当たり前となった小林一三の沿線開発

現在では便利なものが溢れていて、それを当たり前のように利用していると思いますが、当たり前に利用しているものでも発明者には多大な産みの苦しみがあったと思います。

例えば、都心から離れていない駅でも商業施設や街全体を含むインフラ整備がなされていなければ、その街の価値に大きな上昇は見られません。
西武沿線には西武系、小田急沿線であれば小田急系、東急、東部、京成もまた然りで、関西圏や日本全国を見ても大手私鉄沿線には、その系列の商業施設が整っています。

このモデルを作り上げたのは、阪急電鉄創始者の小林一三であり、商業施設開発だけでもなく、鉄道開発だけでもなく、沿線開発と銘打って、私鉄沿線に商業施設、娯楽施設、住宅開発をセットにして、その沿線の価値を上乗せさせた手法は今でも不動産開発モデルとして有名事実となっており。不動産業界では小林一三の存在は神様的と言えるでしょう。

今でこそ極当たり前のモデルとなっていますが、草生い茂る阪急電鉄の敷設計画地を目にした者からは、多大な反対（産みの苦しみ）があったのではと予測します。

阪急電鉄敷設当時の関西圏では、沿線の利便性が高かった阪神電鉄に人気が集中していて、阪急電鉄敷設の場所は草が生い茂る何もない場所でした。

小林一三は鉄道敷設だけではなく商業施設、娯楽施設、これからは郊外に住む人が増えるだろうとの先見の明の元、沿線住宅開発を行い、早い阪急、便利な阪急を打ち出し、現在では押しも押される関西人気No.1の沿線となり、関西圏で最もハイソな沿線となりました。

東京都内でも駅周辺開発がなされていなければ、周辺整備された次の駅の方が土地価格が高い、または特急停車駅や、乗り換えの多いジャンクション駅の方が地価が高いことはよく見受けます。地価上昇、安定のためには沿線開発はとても重要なものです。

バンコクは先行沿線開発型

買い物が大好きなタイ人。どこもかしこも大中小ショッピングモールが溢れ、週末ともなれば人気ショッピングモールには人が溢れかえっており、ガソリンスタンドでもコンビニエンスストアや、小規模レストラン、コーヒーショップ、お土産物屋、屋台がセットになっていることは当たり前の光景です。

日本の場合の多くは駅が出来る予定が立つことにより、新たにショッピングモールや住宅開発されてきた歴史で、その出来映えや人気の度合いにより、土地価格が大きく変化しました。

バンコクの場合、タイトルの先行沿線開発型という表現とは少し異なるかもしれませんが、都心を走る沿線には以下のような物があります。

BTSスカイトレイン

MRTブルーライン

MRTパープルライン

ARLエアポートレールリンク

BRTバスラピッドトランジット

古くからはタイ国鉄もありますが、これは中長距離路線となりますので、通勤列車というには無理があるかもしれません。広いバンコクに、これらの路線しか走っていないため、駅まで徒歩圏で住みながら通勤できるタイ人の方が絶対的に少数です。

よって駅までバスやバイクタクシー、ソンテウ、シーローのような乗合い大中小規模バスに乗り、ようやくそこで電車に乗り、通勤先の駅に向かうことが当たり前のようになっているので、朝の通勤ラッシュ時には1本2本過ごさなければ乗れない場合も多々見受けられます。

その影響か、鉄道の敷設のないバンコク中心地という位置づけの街がたくさんあるのです。東京を例にすると板橋に住んでいるけど鉄道はありません。足立区に住んでいるけど鉄道は荒川区に行かなければないので、そこまでバスで行きますというような感じです。
日暮里・舎人ライナーが開通前の状況に似ていますね。

このような状況がバンコクでは当たり前です。鉄道路線のないところで数多くの方が住まい、街を形成していることにより、駅から何分なんて言えない遠い場所でも、商業施設が充実しているのです。

小林一三の沿線開発になぞらえると、鉄道開発以外は全て揃っているわけですね。ということは地価が上昇する理由の重要アイテムである商業施設が充実している場所に鉄道が出来ることにより。思いがけない速さでの地価上昇をする街が、事実現在でも誕生しています。 下記鉄道路線図を参照してください。

約10年前後で大幅にバンコク路線形態は変化し。大都市型の路線形態に生まれ変わり、通勤状況に大きな変化が生まれると思います。

タイ人気質から工期通りに建築物が完成するなんて事は、ほぼ無いですし、期待もしていませんが、様々な場所で鉄道敷設工事を見ていると、ASEANの中心を担うタイの本気を感じます。

今のタイは第○次マンションブーム？

何時ブームとは言いにくい面がありますが、１次と２次の中間くらいでしょうか？日本のバブル前後の第５次、６次にはまだまだ及んでいませんが、反面バンコクの中心地は東京同様の地価となっているところもあります。

日本、中国、韓国等も似通っていますが、世界的に地価が上昇する国には、似通った辿る道があるということです。

上記の内容により、タイにも日本同様の第５次マンションブームは近い将来来ると予測しています。まだまだ価格の安いバンコクで今から準備しても全く遅くないと思っております。

間違った判断とは

確かに現状のタイの開発は、インフラ整備、鉄道他交通網の拡大、商業施設の新設等、発展途上の域を抜け、先進国の仲間入りを目指しています。

その影響下バンコクを中心に目覚ましい発展を遂げ、日々不動産価格の上昇や、今までコンドミニアムがほぼ存在しなかった街にも続々とコンドミニアムが建築、竣工していますが、現地タイ人たちの多くがまだ購入層とは言えないため、供給過多であるのも事実です。

今までは購入しておけば上昇することは高い可能性で実現できたのですが、今後は明暗が分かれます。必ずです。だからこそ自らも調査が必要であり、物件を選別してくれる信用のおけるコンサルタントが必要となります。
成功例、失敗例の欄にもありますが、失敗された方の多くは人任せで現地を見たこともないという方です。

投資は自己責任の部分も多大にあると思いますが、どの会社を選ぶかも多大に必要な部分です。

賃貸・売買を共に行う会社からの購入

活況であるはずのタイ不動産市場が、今ひとつ日本に受け入れられていなかった理由の一つに、弊社のような日系不動産会社が数あれど、真剣に売買に取り組む企業が少なかったことが言えると思います
しかしオーナーになるということであれば、賃貸をメインに活動する会社は有力企業として１５社前後と思われますが、その中でも不動産売買もメインにしている会社から購入することが重要です。

【重要】

大切なことは購入後、賃貸物件としてお考えの方には、賃貸状況を把握せずに購入することは危険なことです。新築だから、駅から近いから等の好条件でも、必ずしも人気が出るとは限りません。実際に隣同士に立つ人気駅前新築物件でも明暗が分かれる例は多々あります。 なぜそうなるのかは担当セールスにお問合せください。

また、駅から距離のある物件でも、今まで路線が少なかった影響上、周囲の商業施設等が充実していることにより人気物件も数多く存在します。

今までのバンコクは駅から遠くても、人気ショッピングモールと共に発展してきました。

このように大なり小なりあるバンコクの状況や新規物件の人気状況、入居状況を日々の仕事を通じて、常に把握している状態です。

例えば、あるプリセール物件を数多くの日本人が購入したという話を聞き調査したところ、場所は日本人居住区、衣食住についても決して全てが便利とは言えないが中の上クラス。一般的に見れば人気出そうと思える条件は揃っているが、弊社の判断は人気が出ないというものでした。
事実、オープン後、賃貸客は閑古鳥状態。これだけ条件が揃っているこそ、間違った判断を起こしやすいのです。

ここでは書けませんがこれには確固たる理由があります

キャピタルゲインだけを狙うのなら、賃貸状況を全て把握する必要はないかもしれませんが、賃貸オーナーとしてお考えであれば、蓄積したデータとバンコクを知り尽くしたすずき不動産セールス担当はお役立いただけると思います。
すずき不動産を購入代理店になさらない場合でも遠慮なくご相談ください。

次期爆買い国となるのはどこか？

ショッピングだけに留まらず、日本でも日本円で億以上の物件を買い漁る中国人達。以前と比べてどこの国に行っても中国人の姿は目立ちます。一部中国人はマナーの面でも世界中でお騒がせです。

バブル時の日本もDutyFreeに日本人だけ、シャネル本店に日本人だけ、日本国内でのお酒の飲み方も決してお行儀の良いものではなかったと思います。韓国ドラマの背景も富裕層や家庭環境の位の差がテーマとなる内容が多いように感じます。特にこの国々を誹謗中傷するものではありません。
日本も同様であったわけですから。

不動産の価値が高い国になるまでに辿るべきルートなのではないかと思います。

この３カ国の都市部では高層ビルが立ち並びお洒落なお店も連なっていますが、日本も昭和５０年前後までは東京２３区内にも長屋が目立ち、田畑や池や沼で船遊びも出来る状況でした。２０年前、３０年前の韓国や中国は都市部を離れれば田舎そのもので、テレビで見るものとは大きな隔たりを感じたものでした。

今では不動産大国となり、特に中国では地方都市でも高層ビル群が建ち並ぶ状況に、その地域に住む地元民たちも戸惑いを隠せないようです。

元々タイでは、ハイソな地域と呼ばれる日本人居住区のスクムビット周辺や、バンコクの銀座と呼ばれるシーロム周辺では、ベンツ、BMW、フェラーリ、ランボルギーニに代表される世界的高級車を数多く見かけます。その殆どは富裕層が所有しているので、スクムビット地域に住んでいると都会に住んでいる雰囲気なのですが、少し郊外に出るだけで「微笑みの国」と呼ばれる神髄を感じることが多々あり、この国の優しい人々に触れることが出来ます。もちろん中心地バンコクでも同様です。

ここで不動産先進国になる条件をあげます。（面積の小さい国は当てはまらない場合もあります）

ここは阪急電鉄創始者の小林一三の沿線開発モデルそのものと思います。
上記８項目の中で○印は２つのみです。しかし×は一つもありません。ここがとても重要なのです。

だからタイ不動産投資は面白い

上記８項目は大きく分けてということですが、この中で一つでも欠けるべきでないと思うのですが、大切なことは×がないということです。それぞれの項目にそれぞれの意見はあると思いますが、この項目がが揃わなければ先進国の道も開かないでしょう。

上記の内容を検証してみると、下落のないタイ不動産神話というよりも、不動産先進国に向けてたどるべき道をたどっているだけのように思えてならないのです。

そしてこれらが既に全て整っていれば、国としては立派でも投資環境の面白味としては欠ける部分も多いのではないでしょうか？だからこそのタイ不動産投資の面白味なのです.

中でも2,3,4,5は重要なアイテムですが、いわゆる沿線開発として必要な事柄です。
約１０年後にこれらが出揃った時の不動産価格は今からとても楽しみです。

富裕層は先進国のお金持ち並み、人によってはそれ以上で、フォーブス誌の世界長者番付でも資産１０億以上のタイ人が2017年には２０名となりました。一般庶民の状況はどうなのでしょうか？

子供の大学までの学費の捻出、留学、コンドミニアムの購入検討、車の所有と、各家庭環境により差異はありますが、挙げればきりがありません。

最近の周知の事実とすれば、２０１３年７月よりタイ人の日本への短期ビザが必要なくなり、多くのタイ人が日本へ旅行に行き、その多くはリピーターとなり、それ以前は日本に行ってみたいという願望をよく耳にしましたが、今では先ず東京と北海道。次回は京都、大阪はたまた九州、沖縄。そしてその次は温泉巡り。
日本食の大好きなタイ人、そして国民の90％以上が仏教徒のタイ人にとって、日本旅行は大きな魅力なのです。

雪を見ることのないタイでは、雪に対するあこがれが強く、日本のことを聞かれると雪についての質問が多く、２０１３年７月よりタイ人の日本入国短期滞在のビザが免除となり、北海道旅行人気がとても高くなり、シーズンには航空券も簡単に手に入らなくなりました。

また日本にだけでなく他の国でもタイ人観光客の姿をよく目にするようになりました。まだまだ富裕層が中心ですが、ここ数年で中間層が増加してきたことにより、明らかに生活環境の向上が見られます。

近頃タイ近隣アジア諸国の、フィリピン、ラオス、カンボジア、ミャンマー、バングラデシュ等でも不動産開発の話題は賑わっておりますが、上記８項目を作り上げていくタイとの差は大きく開くと感じます。

シンガポールや香港のような面積の小さい国でなければ、不動産価格が上昇する理由の８項目の中で、私感ですが１の鉄道路線網、またはそれに準ずる、例えばヨーロッパのトラムのような交通網の拡大なしでは語れないと思います。発展だけではなくその後の安定という意味も含めて。

日本でも昭和５０年近くまでは、東京２３区内でも長屋が目立ち、現在と比べると、まだまだ発展途上の色合いを濃く残す時代でした。中国、韓国も同様です。

今後もコンドミニアム含めた不動産長者は増え、一般サラリーマンが大家となり、バブル経済同様の価格上昇が起こる国。
１０年前後で８項目の多くが出揃った時に、中国の次に爆買いする可能性の高い国はタイだと思います。

【最後に】

日本の所得倍増計画とタイの最低賃金上昇を検証してみる

日本の場合

ここになんの因果関係があるの？と思われる方も多いかもしれませんが、筆者自身大きな関連性を感じます。

日本の所得倍増計画をご存知の方は年々減少していくと思いますが、現在の豊かな日本を語る上での礎はここにあるのです。

１９６０年に池田勇人内閣のもとに策定され、池田の功績ともとれる内容ですが、立案者の経済学者である下村治氏なしでは語れません。

ネットで調べればいくらでも内容は出てきますが、特筆すべきは所得倍増計画により、高度経済成長時代に拍車がかかり、高度成長転換期、第２次高度成長時代の、大きな要因と言われています。
池田内閣が掲げた国民総生産目標を２６兆円に掲げ、結果は大きくそれを上回るものとなりました。
しかし当時の政治の中枢であった、佐藤栄作、福田赳夫らは｢安定成長路線｣を提唱していましたが、それを押し切る形で突き進んだ池田内閣は今の日本を豊かにした功績と言えるでしょう。

ネットで調べればいくらでも内容は出てきますが、特筆すべきは所得倍増計画により、高度経済成長時代に拍車がかかり、高度成長転換期、第２次高度成長時代の、大きな要因と言われています。 池田内閣が掲げた国民総生産目標を２６兆円に掲げ、結果は大きくそれを上回るものとなりました。 しかし当時の政治の中枢であった、佐藤栄作、福田赳夫らは｢安定成長路線｣を提唱していましたが、それを押し切る形で突き進んだ池田内閣は今の日本を豊かにした功績と言えるでしょう。

タイの場合

ネットで調べればいくらでも内容は出てきますが、特筆すべきは所得倍増計画により、高度経済成長時代に拍車がかかり、高度成長転換期、第２次高度成長時代の、大きな要因と言われています。 池田内閣が掲げた国民総生産目標を２６兆円に掲げ、結果は大きくそれを上回るものとなりました。 しかし当時の政治の中枢であった、佐藤栄作、福田赳夫らは｢安定成長路線｣を提唱していましたが、それを押し切る形で突き進んだ池田内閣は今の日本を豊かにした功績と言えるでしょう。

日本の所得倍増計画が策定された頃、筆者も生を受けていないので、実際のところはわかりませんが、大きく賛否両論があったと推測されますが、実際は高度経済成長時代を通して大きな変化を遂げました。

実際のところタイでは最低賃金が上昇し、コンドミニアム購入層が増え、それに乗じて建設ラッシュとなり人々は列をなしてコンドミニアムを購入し、海外旅行や子供の留学等、そして現在取り沙汰されているのが、最低賃金が再度上昇する可能性です。

現状のバンコクでは、最低賃金では人は集まってきません。お金がなくても楽しく、楽に暮らしたいと思うタイ人気質からして、日本的３Kの仕事は好まない向きに有り、建設現場等では海外からの労働者を多く受け入れている現状です。

実際は最低賃金以上でなければ優秀な人材は集まりにくい状況で、その最もたる理由は、２０１５年現在失業率０、８％において完全な売り手市場となっており、例えば日本に留学や就業経験のある高いレベルで日本語を話す方であれば、月給5万バーツ以上は必要となります。 バンコク中心で就業している方の平均世帯年収３５０００バーツの倍以上の収入を得ている方も少なくない状況に年々変化してきています。

35000バーツの平均世帯年収を日本円にすると月収約１２万円程ですが、実際には日本の平均年収前後の収入を得ている方も多く存在し、年々賃金は上昇を繰り返しています。特に日本語を話せるのであれば引く手あまたで、バンコクにて事業を営む者には需要と供給バランスが悪く、頭の痛いところです。

本気で先進国の仲間入りを目指すタイでは、更なる活況になることによる潤いも十分に期待できますし、最低賃金もまだまだ上昇することが予測されます。 その中で不動産売買の活況は必要な事柄です。 賃金が上昇する⇒不動産を購入する⇒中古売買が活況となる。 そして、鉄道路線や駅が増えることにより沿線商業が潤い、そこにお金が落とされていく。

今後まだまだ賃金は上昇し、買い物環境も年々上昇していくと予想します。 何よりも国が発展していく環境が日本と似通っているところを様々に感じます。

今後まだまだ賃金は上昇し、買い物環境も年々上昇していくと予想します。 何よりも国が発展していく環境が日本と似通っているところを様々に感じます。

そして現在のアジア地区で、今後賃金の上昇が最も見込まれる国はタイとインドではないでしょうか？既に両国とも始まってはいます。しかしインドは生活環境があまりに厳しすぎます。

例えばタイコンドミニアムを購入する方は、何も投資だけではなく、リタイアメント、年に数回遊びに来るの際の利用等の用途も多く、この国には衣食住や娯楽がとても楽しめる国で、沖縄のような島も至るところに有り、タイにいるだけでたくさんの幸せを得られる国です。

渡航ランキングのような調査は、様々な調査機構がありますが、常に上位ベスト３に入る国です。世界各国の人々を惹きつける理由がタイにはあります。

老後に第二の人生をタイで過ごすために不動産を購入するというのも選択肢の一つだと思います。タイで不動産のご購入をお考えの方はすずき不動産に遠慮なく相談ください。