物件予約

売買契約

分割払いの開始

完成時残金一括支払い
同時に所有権移転登記

ごく簡単ですが以上がプリセールの流れとなります。所有権移転前に分割の支払いが始まりますので一部割賦販売のようなものです。購入後は価格の上昇に乗じて、引渡し前にいつでも売却することが可能です。

プリセールの場合購入予約後、契約を締結しても購入予約権者とみなされます。そしてその購入権利を第３者に転売することが可能なのです。

タイでは一般的なプリセール

今まで携わってきたお客様の多くは、このプリセールという手法を理解していました。しかし日本の不動産をよく理解している方でも、タイ不動産を理解されていない場合、この手法を知らないままで説明後、驚かれる方が多かった印象があります。またそれを理解した瞬間にすぐさまプリセール物件を購入し、中には複数購入された方もおりました。

確かに、プリセール期間中は毎月の分割で安価な支払いとなりますので、日本で住宅ローンを支払っていると思えば複数購入できるわけです。成熟してしまった日本の不動産市場では、バブル経済のようなことが起きない限り不動産価格が上昇することは一部地域を除いて少なくなりました。現在はオリンピック特需での価格上昇も見受けられますが、バブル経済もリーマンショックも経験済みの方であれば、手を出していない方も多いのではないでしょうか？なぜかというと、祭りの後に下落する経験をしてきているからで、オリンピック特需後に狙いを定めている方も多いのではないかと思います。

タイの場合は、まだまだ成熟段階で一部地域を除いては安価で購入することが可能です。インフラ、鉄道路線、商業施設の新設による発展が続々と発表され、それに乗じて不動産価格の上昇が続き、物件発表時から完成まで、またはその後も価格上昇をし続けている物件が引きも切らない状況です。

どのような場合に転売するのか？

この話をする前にタイ人投資家の背景を説明します。

今までのタイの収入形態として一般的には富裕層、次に中間層とくると思うのですが、その中間層がとても少ない状況で低所得層、貧困層という列になっていました。

その結果、タイでプリセールを活用するタイ人投資家の多くは富裕層でした。これはと目をつけた物件を場合によっては一人で幾部屋も購入し、価格上昇と同時に転売する。そして利益を産み、その資金を元に新たな物件を購入する仕組みにおいて、多くは富裕層だけが利益を得る図式でした。2011年8月に誕生したインラック政権の目玉政策であった最低賃金上昇により、バンコク都心部で働く世帯月収が平均35,000バーツ（約１２万円弱）まで引き上がり、これにより中間所得層が増加しました。

今まで高嶺の花とされていたコンドミニアム購入ですが、中間所得層の増加により手が届く対象となりタイ人の欲しいもの№１を争うまでとなりました。その影響により購入層がグンと増加して人気物件、価格上昇が見込める物件のプリセール予約開始時には徹夜組も現れる現象が起きています。これは不思議なことではなく今では当たり前の現象となりました。

そして購入権利取得後、価格上昇に乗じて購入権利を第３者に売却し、その利益差益を得るのです。

物件価格4,000,000バーツの場合

支払い順序	支払い額
予約金	50,000バーツ
契約金	600,000バーツ（契約額の15％）
完成まで分割払い	20％を24回払い
	80万バーツ÷24＝月33,333バーツ（日本円約99,000円）
完成時残金一括払い	2,550,000バーツ

＊上記は1例で物件により支払い配分は異なります。

上記例であれば最終的残金は残８０％となりますが、その前に価格上昇し権利を売却することにより、残金の８０％を支払う必要なく利益を残すことが可能です。

以上の内容だけ見れば興味が湧きますね。確かに今までのタイの不動産事情は価格の下落経験がないと言っても過言ではありません。しかし以下の点に留意しプリセール購入の前にどの物件に価格上昇の可能性が高いか、又はリスクが存在するかは弊社セールスと共に十分に吟味してください。

プリセールの注意点（重要）

プリセールの利点

ファーストセール価格の利点と注意点

物件発表時の価格（ファーストセール価格）が最も安く、最もお買い得となるわけです。順調に価格が上昇すれば、最もハイリターンになるのはファーストセールでの購入です。

しかしファーストセールは最も安く購入できる反面、今後の人気上昇度が最も予想し難いのです。事実、人気、価格ともに上昇すると説明されたが、あまり上昇せず売却も出来ずという相談が、とても多いのです。

セカンドセール（購入予約権利の売買）以降での購入であれば、もちろんファーストセールより購入価格は上がりますが、人気上昇曲線により、今後の値上がり度が時を経過すればするほどわかりやすくなるので、悩ましい所ですね。

物件名で判断できる人気度

そこは賃貸斡旋を通して積み重ねてきた歴史とノウハウで、すずき不動産のセールスは日本人居住区を中心に、すべての物件の人気度を把握しています。 中古物件であれば、一目瞭然に購入を進められるか否かを判断することが可能です。

プリセールの場合留意する点は

1. 人気駅前なのに予想に反して価格上昇が少なかった
2. 周囲が人気物件ばかりで安心して購入したが、なぜか購入した物件のみ上昇曲線にならない
3. 大手デベロッパーの物件で安心ですと言われたが、上昇曲線にならない

実際に竣工して貸出してみなければ、賃貸人気は測りにくい面があります。プリセールでは順調に価格が上昇したが、必ずしも賃貸人気物件になるとは限りません。事実、日本人居住区人気駅前にできたある物件は、駅前、大手デベロッパー、周囲人気物件に囲まれている。３種の神器を揃えたような物件ですが、蓋を開けてみれば借り手がほとんどつかず鳴かず飛ばずでした。

賃貸需要が見込まれたのに、そうならなかった。そこには理由があるのです。

賃貸斡旋で積み上げたデータがあるからこそ判断できるのです、また、測り知れない部分はカンに頼らざるを得ないところもありますが、すずき不動産ベテランスタッフの賃貸物件斡旋を通して積み上げた脳内データ力が、きっと皆様のお役に立てるものと思います。
特に、上記3種の神器を揃えた物件がなぜ不人気であったか？加えると内外装も豪華仕様でした。これには、カンではなくしっかりとした理由が有り、同形態の物件であれば手を出してはならない指標となりました。また、この理由は賃貸データがなければ語れない部分だと思います。

逆に今まで首都圏通勤路線が少なかったタイでは、日本と異なり駅前至上主義ということばかりではありません。
駅から離れていても、周囲の商業モールが発達していて、とても人気が高く、利便性の高い立地は数々あるのです。その点もベテランスタッフは熟知していますので、是非ご相談ください。

プロモーションにて、とんだ掘り出し物に巡り合うことも

日本でも同様のことが言えますが、特にマンションデベロッパーは手がけた新築マンションの完売までに、あと数戸となったが苦戦している。この時に大きく分けて２つの戦略が有り、日本の場合は

1. 大幅値下げの断行

   分譲マンションの場合、総戸数が多いため、新築一戸建てと違い値下げをすることは、ほぼありません。言い換えれば値下げはするが広告等で発表することはなく、モデルハウスに来場したお客様や、過去の顧客に連絡を取り、値下げしたことを通達することが一般的です。

   これは購入済みの方からのクレームを避けるためです。

2. 売れ残り物件買取専門業者

   以前はこの存在をメディア等で多く取り上げられていました。 この専門業者に残物件を買い取ってもらうことにより、売主が変わります。よって値下げをして広告発表等もします。クレームが出てもそれは前の売主の設定価格という既成事実ができるわけです。

   また売り主が変わったので、表記は新築から新築未入居物件に変わり、新築物件とは呼べなくなります。 もう新築物件ではないから安いのですよという説明もできるわけです。

なぜここまでして売り切る必要があるか？

分譲計画の中で用地取得、建築、広告宣伝等、物件の規模にもよりますが、莫大な経費がかかります。それら必要資金は銀行からプロジェクト融資として、全ての物件が借入れていると言っても過言ではないと思います。

その返済期間は物件規模にもよりますが２〜３年前後です。この間に完成させて売り切ることが重要で、期限内返済ができなければ企業評価が大きく下がり、様々な点がありますが、次回借入に大きく響きます。逆に期限内に完売すれば、銀行内評価は上がり、借入枠も上がります。

このような段階を踏んで、不動産デベロッパーは大きく成長していく過程の中で是が非でも期限内返済を目指すわけです。 その期限が近くなればなるほど値引きを断行しますので、長い間売れ残っている物件だなと感じた場合、モデルハウスに行ってみると｢大きな声では言えませんが｣と、担当営業が話しかけてくるかもしれません。

タイの場合、売れ残り買取専門業者が存在するかは定かではないのですが、同様に中には大幅値引きや、家具家電をつけてくれるなんて場合もあるので、これは狙い目だと思いますし、すずき不動産としても、このような物件を数多く集めたいと思っています。 場合によっては、プリセール最終段階となっても、ファーストセール価格又は、それ以下の価格で購入できるチャンスがあるかもしれません。

安い物件の留意点

コンドミニアム建設ラッシュにより、ここ５年以内では数多くの物件が完成してきます。 中間層が増加しているものの、まだまだタイ人には高嶺の花です。順調に価格上昇曲線を描いてきたタイコンドミニアムですが、今後は売れ残る物件が出てきますので十分に留意しましょう。

上記説明のように売れ残り物件に安く購入できるチャンスはありますが、投資としてお考えであれば、たとえ安く購入できたとしても将来性の乏しい物件に手を出すことはお薦めしません。

購入検討物件に悩んだらお問い合わせください

お問合せフォーム

新築物件販売の日本との比較

日本における新築分譲マンションの主だった販売手法として、物件により多少異なりますが、様々な媒体を利用して広告告知を行い、お客様はモデルハウスへ出向き、購入を決めたのであればモデルハウスにて予約手続きをします。人気が高い場合は抽選もありえます。 その後売買契約、完成後に所有権移転登記（引渡し）となるわけです

日本では引渡しまでに売却はできる？

日本の場合購入者の多くは住宅ローンを利用しますので、売買契約を締結しただけでは契約の履行とはならず、住宅ローン内定後に初めて契約の履行となります。 仮に住宅ローンの内定が降りなければ白紙解約となるローン特約条項が必ず契約約款に付帯します。

では完成前に様々な要因にて価格が上昇したことが理解できた際に、第３者に売却できるかというと、それはできません。

どうしても売りたいという気持ちであったとしても、日本の場合契約履行（ローン内定）後では所有者である分譲主に契約破棄を申立て、ローン内定後であれば違約となり、物件価格の１０％〜２０％相当額を違約金として売主側に支払い、契約を解除することが可能です。

よって、いくら契約をしてローンの内定が降りたとしても、所有権移転前に第３者に権利譲渡をすることは現行法ではできません。仮に可能だとして５０００万円の価格での違約金は、5百万円〜１千万円となりますので転売メリットがありません。

日本でもプリセールがあれば不動産投資はより活況となると思います

タイではまだ用地取得費や、人件費、建築費も日本と比べて安価で、且つ建築資金、その他の経費をプリセールで集めた契約金等を資金にするわけです。 安い販売価格を設定し、その後、価格上昇する可能性が高いため、プリセール手法を取れることで、不動産投資が活発です。

しかし、現状日本の場合は用地取得価格や、資材調達価格の高騰によりマンションデベロッパーは、利益もギリギリのラインで収支を組んでいる場合が多く、災害大国の弱点でもある、建物をより強固にするために関わる経費が地震の少ないタイとは比較にならないと思います。

仮にプリセールの手法があったとしても、ファーストセール価格自体が高値設定となる可能性が高いので価格が上昇するなんてことは、ほんの極一部を除いては難しいことでしょう。